คอลัมน์: กฎหมายเศรษฐกิจ: เมื่อสคบ.เข้าควบคุมการทำสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย(1)
Source - กรุงเทพธุรกิจ (Th)

Wednesday, March 21, 2018  05:28
21783 XTHAI XECON XOTHER XCOMMENT DAS V%PAPERL P%KT

          สมพร มโนดำรงธรรม
          Somporn.Manodamrongtham
          @allenovery.com
          คงปฏิเสธไม่ได้ว่าในยุคที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อของประเทศ หลายคนมองหาการลงทุน ที่ได้ผลตอบแทนมากกว่าการฝากเงินกับธนาคาร และหนึ่งในช่องทางการลงทุนคือ การซื้อคอนโด บ้านหรือที่พักอาศัยเพื่อหาผลตอบแทนจากการให้เช่า ซึ่งในอดีต ที่ผ่านมาการทำธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อ อยู่อาศัย ผู้ให้เช่ามักเป็นผู้กำหนดเงื่อนไขและข้อตกลงการเช่ารวมถึงกำหนดค่าเช่าและค่าใช้จ่ายต่างๆ แต่เพียงฝ่ายเดียว
          ซึ่งในหลายๆ กรณีเงื่อนไขและข้อกำหนด ในสัญญาเช่าเป็นไปในลักษณะการเอาเปรียบ ผู้เช่า ซึ่งขาดอำนาจต่อรองในทางเศรษฐกิจ นำมาซึ่งปัญหาการร้องเรียนจากผู้เช่าในหลายๆ เรื่อง เช่น การเรียกเก็บค่าไฟ ค่าน้ำ แพงกว่าปกติ การหักเงินประกันการเช่า เกินกว่าความเสียหายที่เป็นจริง หรือการยึดหน่วงเงินประกันไว้นานเกินสมควร หรือบางรายตีเนียนไม่คืนเงินประกัน ให้แก่ผู้เช่าเสียดื้อๆ
          สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครอง ผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งเป็นหน่วยราชการ ที่ทำงานด้านดูแลคุ้มครองผู้บริโภค คงได้ รับเรื่องร้องเรียนในทำนองนี้จำนวนมาก คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. จึงได้ ตัดสินใจออกประกาศคณะกรรมการ ว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคาร เพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา (ประกาศฯ) ซึ่งได้ลงประกาศใน ราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 16 ก.พ. 2561 และจะมีผลใช้บังคับกับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยในวันที่ 1 พ.ค. 2561 นี้ เป็นต้นไป
          ประกาศฉบับนี้ส่งผลให้การให้เช่าอาคารที่อยู่อาศัยซึ่งในอดีตที่ผ่านมาทำข้อตกลงกัน ด้วยความสมัครใจของคู่สัญญาอย่าง ไร้กฎเกณฑ์กลายเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมสัญญา นั่นหมายถึง ข้อกำหนดและข้อตกลง หลายๆ ข้อที่ผู้ให้เช่าเคยเขียนไว้ในสัญญาเช่า อาจไม่มีผลบังคับตามกฎหมายอีกต่อไป หากข้อกำหนดเหล่านั้นไปขัดหรือแย้ง หรือเป็นข้อสัญญาต้องห้ามที่ได้มีการกำหนดไว้ในประกาศฯ ฉบับนี้
          วันนี้ผู้เขียนจึงขอนำรายละเอียดสาระสำคัญของประกาศ สคบ. ฉบับนี้มาขยายความ ให้ฟังกัน เพื่อว่าใครที่มีบ้านหรือคอนโด ให้เช่าอยู่ในปัจจุบัน จะได้ลองพิจารณาดูว่า ถึงเวลาแล้วหรือยังที่จะต้องทำการตรวจสอบ ตรวจทานสัญญาเช่าของตนเองว่ามีจุดที่ต้องแก้ไขปรับปรุงตรงไหน เพื่อที่จะทำให้ข้อตกลง นั้นๆ สามารถใช้บังคับได้ตามกฎหมาย
          ที่นี้เรามาดูกันว่าใครบ้างและการประกอบ ธุรกิจในลักษณะใดที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในประกาศฉบับนี้
          1."ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย" ที่จะตกอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้ คือ การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่า ตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน
          นั่นหมายความว่า ผู้ประกอบการที่จะถูกบังคับตามประกาศฉบับนี้ต้องเป็นการทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา และมีวัตถุประสงค์ในการใช้ทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น นอกจากนี้จะต้องมีบ้าน หรือคอนโดให้เช่าอย่างน้อย 5 หน่วยขึ้นไป ซึ่งในความเห็นของผู้เขียนเห็นว่า หากท่าน ผู้อ่านท่านใดทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่เป็นบริษัท หรือนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าคอนโด หรือ บ้านให้กับผู้บริหารของบริษัทเพื่อเป็น ที่พักอาศัยโดยทำสัญญาในนามบริษัท ท่านไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้
          ดังนั้น ท่านยังคงสามารถที่จะเจรจาทำข้อตกลงกับผู้เช่าได้โดยอิสระภายใต้กรอบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ซึ่งผู้เขียนเห็นว่า สคบ. คงเล็งเห็นว่าบริษัทที่เป็นผู้เช่าย่อมมีอำนาจต่อรองเสมอและเท่าเทียมกันกับผู้ให้เช่า จึงไม่มีเจตนาให้นำประกาศฉบับนี้ไปใช้เพื่อให้การคุ้มครองกับนิติบุคคล
          ข้อที่น่าสังเกตอีกประการคือ ประกาศฯ  ฉบับนี้ ได้กล่าวถึงสถานที่เช่าเป็น "หน่วย" มิได้ใช้คำว่า "หลัง" หรือ "ห้อง" อาจเนื่องมาจากว่า ต้องการควบคุมให้รวมถึงกรณีที่ผู้ให้เช่าบางรายนำบ้าน หรืออาคารหนึ่งหลังมา ซอยแบ่งเป็นห้องพักหลายๆ ห้องในอาคารหลังเดียว ซึ่งการกระทำดังกล่าวก็ยังคงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้ฯ เช่นกัน
          ดังนั้น ถ้าท่านผู้อ่านท่านใดมีคอนโด หรือบ้านให้เช่ารวมกันน้อยกว่า 5 หน่วย ท่านยังคงสบายใจได้ว่าท่านไม่ถูกบังคับให้ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในประกาศฯ นี้ แต่อย่างใด
          2.อาคารที่จะอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้ได้แก่ ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์หรือสถานที่พักอาศัยไม่ว่าท่านจะเรียกหรือตั้งชื่อเป็นอย่างอื่น ที่จัดขึ้น สำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งมีกฎหมายเฉพาะควบคุมอยู่แล้ว
          3.สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบการ ทำกับผู้เช่า ต้องมีข้อความภาษาไทย ที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน โดยสคบ. กำหนดว่า ขนาดตัวอักษร ไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร
          ดังนั้น ผู้ประกอบการรายใดที่นิยมชมชอบ การทำสัญญาเช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็น ภาษาอังกฤษ ยังคงสามารถทำได้ต่อไป แต่ต้องไม่ลืมที่จะต้องมีการทำสัญญาฉบับภาษาไทยประกอบกันไปด้วย นอกจากนี้ สัญญานั้นต้องมีข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขตามที่กำหนดไว้ในประกาศด้วย
          ในตอนหน้าผู้เขียนจะมานำเสนอถึง ข้อสัญญาที่จะต้องมี และข้อสัญญาต้องห้าม ที่ไม่สามารถกำหนดไว้ได้ในสัญญาเช่า เช่น การเรียกเก็บเงินค่าเช่า เงินประกัน ความเสียหายเกินกว่า 1 เดือน การคืนเงินประกัน หรือ การห้ามผู้ให้เช่าขึ้นค่าเช่าในระหว่างสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้น ล็อกห้องไม่ให้ผู้เช่า เข้าใช้สถานที่เช่าหรือไม่ ทั้งหลายทั้งปวง เหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง หากผู้ประกอบการรายใด เผลอไผลทำผิดข้อกำหนดในประกาศ ถือเป็นการกระทำความผิดอาญาซึ่งอาจได้รับโทษจำคุกและโทษปรับได้
          บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนอันเป็นความเห็นในทางวิชาการ และไม่ใช่ความเห็นของบริษัท อัลเลน แอนด์ โอเวอรี่ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ผู้เขียนทำงานอยู่--จบ--

          ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ